10.5 C
New York
Thứ Tư, Tháng Mười 5, 2022

Buy now

spot_img

Cách tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

Biết cách tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp sẽ giúp xác định được giá trị của thửa đất định giá thông qua việc phân tích giá của ít nhất 03 thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng, trúng đấu giá trong thời hạn 02 tháng. năm tính đến ngày định giá.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong năm phương pháp định giá đất. Phương thức này được giải thích rõ tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP như sau:

Bạn Đang Xem: Cách tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích giá các thửa đất trống tương tự nhau về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, tình trạng cơ sở hạ tầng, diện tích,… phân tích, hình thức và tính pháp lý của quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là đối với thửa đất tương đương) được chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. ”.

Như vậy, thực chất của phương pháp này là định giá thửa đất thông qua việc phân tích giá của các thửa đất trống, có điểm chung nào đó với thửa đất định giá đã được chuyển nhượng, trúng thầu. Bán đấu giá.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để xác định giá đất khi có thửa đất so sánh được chuyển nhượng trên thị trường và trúng đấu giá. giá quyền sử dụng đất.

3. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Tương tự như các phương pháp định giá đất khác, phương pháp so sánh trực tiếp có những ưu và nhược điểm sau:

* Thuận lợi

Ít khó khăn về kỹ thuật hơn do không có công thức, mô hình cố định mà chỉ căn cứ vào giá của các thửa đất trống tương tự được chuyển nhượng, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. .

* Khuyết điểm

Chỉ áp dụng trong trường hợp cùng khu vực có các thửa đất được chuyển nhượng, trúng đấu giá tương tự nhau (có ít nhất 03 thửa đất để so sánh).

dữ liệu elf theo phương pháp so sánh trực tiếp

4. Quy trình xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

Điều 3 Thông tư 36/2014 / TT-BTNMT quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Xem Thêm : Thủ tục khai nhận di sản thừa kế là nhà đất 2022 mới nhất

– Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất định giá.

– Điều tra, thu thập thông tin của ít nhất 03 thửa đất có đặc điểm tương tự thửa đất được định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, quy mô, hình dạng và tình trạng pháp lý sử dụng đất. quyền (thửa đất so sánh) chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 02 năm tính đến ngày định giá.

Thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất.

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, quy mô, hình dạng, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác ảnh hưởng đến giá đất.

– Thông tin về giá đất của các loại đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản.

+ Giá đất đã được giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

– Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất, ưu tiên thông tin trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường tại các cơ sở. dữ liệu về đất đai, thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và trên địa bàn định giá đất.

Trường hợp chưa có đủ thông tin về giá đất tại khu vực định giá thì thu thập thông tin về các khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật. xã hội với khu vực có thửa đất được định giá.

Trong quá trình điều tra, thu thập thông tin, không điều tra xác định thửa đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phân lô. đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xem Thêm : Cách mua đất đang thế chấp an toàn

Bước 2: Phân tích, so sánh và điều chỉnh giá do các yếu tố khác nhau của thửa đất so với thửa đất định giá

– Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống và khác nhau của thửa đất so với thửa đất định giá.

– Điều chỉnh giá do các yếu tố khác nhau của thửa đất so với thửa đất được định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác nhau của thửa đất so với thửa đất định giá để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

Việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh được thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh về giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; Nếu các yếu tố của thửa đất so sánh thấp hơn của thửa đất được định giá thì giá của thửa đất so sánh sẽ được tăng lên (cộng thêm); Nếu các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với các yếu tố của thửa đất được định giá thì giá của thửa đất so sánh sẽ được điều chỉnh giảm (trừ).

Bước 3: Ước tính giá đất của khu đất được định giá

Giá đất ước tính của thửa đất định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của thửa đất so sánh với thửa đất định giá theo công thức sau:

Giá đất dự kiến ​​của thửa đất định giá cho từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Điều chỉnh giá do các yếu tố khác nhau của từng thửa đất so sánh

Trường hợp giá đất thị trường có biến động trong thời gian từ khi chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải điều chỉnh lại giá đất. Thửa đất được so sánh tại thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố.

Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính trên cơ sở thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã được thu thập qua các thời kỳ hoặc số lượng đất. giá cả. số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất định giá

Xác định giá của thửa đất định giá bằng cách lấy giá trị trung bình cộng của giá ước tính của thửa đất được định giá ở bước 3; giá đất của thửa đất được xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng loại đất dự kiến ​​không quá 10%.

Ví dụ: Thửa đất thẩm định là thửa đất ở tại đô thị loại IV, mặt tiền đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, dân cư đông đúc, diện tích 100m2 (ký hiệu là thửa đất). A), đường nhựa, mặt cắt ngang (kể cả vỉa hè) 15m.

Việc xác định giá khu đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện NƠI ĐÂY.

Đây là cách tính giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp. Mọi vướng mắc vui lòng gọi hotline 1900.6192 để được tư vấn.

Nguồn: https://chuyendoithocu.top
Danh mục: Tư Vấn Bất Động Sản

Related Articles

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Stay Connected

0FansLike
3,514FollowersFollow
0SubscribersSubscribe
- Advertisement -spot_img

Latest Articles