16.8 C
New York
Thứ Ba, Tháng Chín 27, 2022

Buy now

spot_img

Đầu tư mua đất nông nghiệp để lên thổ cư: Lời hay lỗ?

Đầu tư mua đất nông nghiệp để an cư rồi bán lại với giá cao được nhiều người thực hiện. Việc lãi hay lỗ của kênh đầu tư này phụ thuộc vào nhiều yếu tố và mỗi trường hợp cụ thể cũng có câu trả lời khác nhau.

Việc lãi hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp làm đất thổ cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

Bạn Đang Xem: Đầu tư mua đất nông nghiệp để lên thổ cư: Lời hay lỗ?

(1) Khả năng chuyển lên thổ cư.

(2) Các khoản chi phí khi chuyển sang đất ở.

(3) Giá mua, giá bán đất.

(4) Có đường giao thông hoặc quy hoạch trở thành khu dân cư trong tương lai.

(5) Nhiễu thông tin và nhu cầu mua cao.

(6) Khả năng đẩy giá và bán cho những người thiếu thông tin hoặc thích đầu tư rủi ro, v.v.

Dưới góc độ pháp lý, LuatVietnam sẽ phân tích các yếu tố (1) và (2) khi đầu tư mua đất nông nghiệp.

Khả năng được phép chuyển lên thổ cư

Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển đất nông nghiệp thành đất ở (đất ở) phải được phép và chỉ được phép khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp người dân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đều được chuyển mục đích sử dụng đất; thay vào đó, việc chuyển nhượng phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Xem Thêm : Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

2. Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. ”.

Vì thế, Nếu được phép chuyển lên đất ở, rất có thể người dân bỏ tiền ra mua đất nông nghiệp sẽ kiếm lời.

Thực tế, nhiều người mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên thổ cư và bán theo giá đất thổ cư nên lãi lớn, nhưng khả năng được phép chuyển lên thổ cư nhìn chung là không. dễ. như nhiều người nghĩ.

lần đầu tiên mua một nghiên cứu mới

Chi phí chuyển lên thổ cư

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp mà số tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng (phổ biến là từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).

Pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về chi phí khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể:

* Khi chuyển từ đất vườn, ao vào cùng thửa đất với nhà ở

Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở quy định tại khoản 6 Điều 103 của Luật Đất đai sang đất ở; từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở mà người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc đo đạc lập bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tự đo đạc tách thửa đối với đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích đất ở. cơ quan nhà nước có thẩm quyền ”.

Theo đó, 02 trường hợp sau đây nộp tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

– Chuyển từ đất vườn, ao cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở mà người sử dụng đất được tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc, tách thửa. thành các thửa riêng thành đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Xem Thêm : Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

* Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP quy định như sau:

Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Như vậy, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng phần chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp (căn cứ vào bảng giá đất để tính ra số tiền cụ thể).

Ví dụ: Giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng, giá đất ở là 01 triệu đồng. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp cho mỗi mét vuông là 800.000 đồng.

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư mà không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở. thu tiền sử dụng đất. tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đối với đất nhận chuyển nguồn từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất. tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Tuy có cách tính khá phức tạp, để tính được phải biết giá các loại đất theo từng vị trí, nhưng trên thực tế, tiền sử dụng đất phải nộp là khá lớn do cách tính sẽ bằng phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất. đất ở và đất nông nghiệp trong khi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp luôn ở mức thấp nên chênh lệch khá lớn.

Để có lãi thì số tiền bán phải lớn hơn giá mua và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Kết luận: Không thể khẳng định lãi hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu được phép chuyển lên khu dân cư thì hầu hết các trường hợp đều “có lãi”; Bên cạnh đó, dù đầu tư lướt sóng (không cần chuyển sang đất ở) vẫn sinh lời nếu biết cách đẩy giá, tuy nhiên đây là kênh đầu tư khá rủi ro.

Nếu độc giả gặp vướng mắc, vui lòng gọi hotline 1900.6192 để được tư vấn và giải thích.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ, thủ tục và số tiền phải nộp

Nguồn: https://chuyendoithocu.top
Danh mục: Tư Vấn Bất Động Sản

Related Articles

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Stay Connected

0FansLike
3,506FollowersFollow
0SubscribersSubscribe
- Advertisement -spot_img

Latest Articles